Доска объявлений

Ремонт в МКД бывает нескольких видов: гарантийный, аварийный, косметический, текущий, капитальный.

Что входит в гарантийные обязательства застройщика

На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия. Определяется данный вид ремонта путем совместного комиссионного осмотра представителей: застройщика, УК и представителями собственников жилых помещений.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства, не может составлять менее чем 3 года.

Аварийный ремонт

       Аварийный ремонт — это непредвиденная поломка или отказ оборудования: прорыв трубы, засор канализации, короткое замыкание, поломка лифта и др.
       Как правило, причиной и виной тому является человеческий фактор или внешнее воздействие. Иногда поломки происходят вследствие устаревания и износа оборудования или конструкций. Все работы по локализации аварии и восстановлению работоспособности должна выполнить УК, путем привлечения аварийной службы или своих специалистов.

Косметический ремонт

 Отличается от остальных видов тем, что он проводится для поддержания нормального внешнего вида помещений многоквартирного дома. При проведении косметического ремонта восстанавливается отделка полов, стен, потолков, а также других элементов.

Например: окрашивание стен, побелка потолков или нанесение на них водоэмульсионной краски, окрашивание лестничных перил и покрытие их лаком, обновление напольных покрытий, которые наиболее интенсивно изнашиваются в районе первого этажа: рядом с лифтом, мусоропроводом и почтовыми ящиками. Сюда может входить и восстановление небольших повреждений лестничных ступеней. Основной перечень мероприятий в рамках косметического ремонта на этом завершается.

Периодичность косметического ремонта МОП.

       Косметический ремонт УК проводит ежегодно. Это мелкий ремонт. После весеннего осмотра, на основании Акта проведения общего осмотра МКД с участием представителей собственника (Совета дома), составляется план работ.

        Косметический ремонт осуществляется с целью обновить быстро изнашивающиеся материалы. Объем работ обычно определяется состоянием МОП. Обычно при косметическом ремонте производится замена отделочных материалов, а также их восстановление. Длиться такой ремонт может от нескольких дней до месяца в зависимости от площади и состояния МОП.

       Если нужно проводить работы, связанные с восстановлением целостности и работоспособности строительных конструкций и инженерных коммуникаций, то здесь начинается текущий ремонт. Например, замена дверей и окон к косметическим мероприятиям уже не относится.

        Главное отличие текущего ремонта от косметического заключается в том, что здание, без проведения косметического ремонта, остается безопасным и полностью пригодным для эксплуатации. Помещениям будет не хватать только одного – качественно выполненной отделки.

Текущий ремонт МКД

       Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД – это компетенция общего собрания собственников помещений в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение о текущем ремонте принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

       Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД).

       Вместе с тем, право на принятие обозначенных решений общим собранием собственников может быть передано совету МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). За передачу полномочий должны проголосовать более 50 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

       На основании п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в доме.

        Плата за содержание жилого помещения, в состав которой входит и плата за текущий ремонт общего имущества, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Размер платы определяется с учетом предложений УК, устанавливается на срок не менее чем один год соразмерно утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ по текущему ремонту (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 35 Правил содержания общего имущества в МКД).

       Прежде чем принять решение о проведении определенных видов текущего ремонта, собственники помещений в МКД могут решить сформировать фонд (резерв) на проведение текущего ремонта. В этом случае при принятии решения о проведении ремонта в качестве источника финансирования указывается соответствующий фонд (резерв).

        На подготовительном этапе могут принимать участие владельцы квартир. От жильцов принимаются жалобы и пожелания относительно состояния общедомового имущества, которые учитываются при составлении плана работ. У каждого собственника есть право на ознакомление с перечнем запланированных мероприятий.

Работы, которые могут проводиться в рамках текущего ремонта МКД

1. Кровля. Укрепление опор кровельных конструкций, ремонт и замена отдельных элементов, устранение протеканий. Замена стоков для дождевой и талой воды.

2. Перекрытия. Замена отдельных элементов, упрочение конструкции за счет установки дополнительных деталей.

3. Фундамент. Общие мероприятия по укреплению основания здания. Дополнительный залив отдельных элементов, разрушившихся с течением времени или в результате непредвиденных обстоятельств. Работы по отведению влаги, разрушительно воздействующей на фундамент. Прочистка вентиляционной системы.

4. Стены. Восстановление разрушенных архитектурных элементов. Заделка и герметизация трещин и стыков.

5. Окна. Замена оконных блоков полностью, либо замена вышедших из строя отдельных деталей. Герметизация проемов.

6. Двери. Замена отдельных изношенных компонентов или их восстановление. Если требуется расширение дверного проема, то это уже не входит в перечень работ, проводимых в ходе ремонта.

7. Межквартирные перегородки. Заделка трещин, усиление конструкции.

8. Полы. Замена отдельных элементов конструкции пола, ее укрепление.

9. Потолки. Устранение трещин, выравнивание. Здесь мы говорим об обязательных работах в МКД. По этой причине не упоминаются такие мероприятия, как побелка потолков, покраска стен или укладка напольного покрытия. Они относятся к косметическому ремонту.

10. Вентиляция. Замена всей системы или ее отдельных деталей. Очистка вентиляционных каналов.

11. Отопление. Промывка труб, восстановление работоспособности, подготовка к очередному холодному периоду.

12. Водоснабжение. Устранение засоров в трубопроводах и прочих неполадок, проверка работы.

13. Электроснабжение. Восстановление или замена отдельных компонентов.

14. Благоустройство придомовой территории. Ремонт ограждений, тротуаров и прочих элементов наружной инфраструктуры дома.

Алгоритм проведения текущего ремонта

1. Проведение общего осмотра МКД с участием представителей собственника (Совета дома).
2. Составление Акта осмотра ОИ (общедомового имущества).
3. Составление дефектной ведомости на основании Акта осмотра.
4. Составление сметы работ на основании Дефектной ведомости.
5. Утверждение Сметы на ОСС (Общем собрании собственников) с определением источника финансирования работ по текущему ремонту
6. Заключение Договоров со специализированными организациями для проведения текущего ремонта.
7. Проведение текущего ремонта.
8. Подписание Акта выполненных работ, в том числе, представителями собственника (Совета дома).

         В Постановлении Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 года (с изм. от 22.06.2022) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» указаны точные сроки проведения работ по текущему ремонту покрытий в МКД:

— стены, пол, потолок, лестниц нужно красить и штукатурить каждые 3-5 лет, для зданий с железобетонными перекрытиями (формулировка «МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МДК 2-04.2004 п.3.6.1.»).

Капитальный ремонт

       Решение о проведении капитального ремонта принимается исключительно собственниками помещений на общем собрании большинством голосов.

Законодатель предусматривает капитальный ремонт (в идеальных условиях) так:

1. По истечению условного срока эксплуатации 25 лет после ввода в эксплуатацию управляющая организация выходит с инициативой к собственникам с предложением провести капитальный ремонт;
2. Любой ремонт начинается с обследования, диагностики и определения фактического состояния здания, износа конструкций и инженерного оборудования. На основании обследования должны определиться необходимые работы, материалы и ориентировочная стоимость;
3. После определения объемов и ориентировочной стоимости УК вправе инициировать общее собрание собственников с целью утверждения полного перечня мероприятий для выполнения капремонта;
4. На общем собрании собственники помещений вправе определить и назначить комиссию из своего числа, которая будет участвовать в контроле процессов и приемке работ;
5. По результатам проведенного собрания, утверждения видов, объемов работ и общей стоимости УК путем конкурсного отбора определяет подрядчиков;
6. Утвержденный коллектив собственников вправе участвовать в процессе отбора и определения подрядчиков наравне с УК для прозрачности и контроля;
7. После организации ремонтных работ специалисты УК совместно с инициативными собственниками или Советом дома, если он избран и уполномочен ОСС, осуществляют контроль производства работ, качества, объемов и применяемых материалов.

        Кроме этого, собственники помещений по своему желанию могут инициировать и организовать при помощи УК работы капитального характера раньше срока, но с учетом организации процессов, описанных выше, — например, заменить лифты на современные и улучшенные.

        Полностью отказаться от выполнения капитального ремонта по истечении условного срока службы здания и оборудования нецелесообразно, так как за период жизненного цикла происходит как физический износ, так и моральный, оборудование устаревает, отделка утрачивает свой первозданный вид. Например, ранее в домах применялась алюминиевая проводка, а сейчас только медная, которая по своим свойствам и характеристикам превосходит алюминиевую. Так можно сравнить старые лифты с современными, металлические трубы — с ПВХ, восстановленные и утепленные фасады с разрушенными и т. д.